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银行无惧压力 争相为房地产商放贷

作者:曹丹 来源:义乌房地产交易网 时间:2010-03-22 13:20:12

   “你手上有没有去年房地产开发商拿地的明细单?我急用!”某股份制银行信贷员小马近来逢人便问,他希望能够得到更多的开发商名单,从而完成放贷任务,拿到奖金。尽管银监会提示房市贷款风险,房市也正处于舆论的十字路口,但银行信贷员们并没有把“房地产有泡沫”之类的言论听进去。在他们看来,能够抢到优质的开发商、把钱贷出去,就是最大的成功。

  无惧压力信贷“只爱”房地产

  在全年信贷额度不超过7.5万亿元的大背景下,“惜贷、每月上报放贷额度”成为银行在今年一季度的关键词,很多人由此认定货币政策趋紧。不仅如此,央行与银监会上月联合下发了《关于贯彻落实国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,该《通知》强调,对房价上涨过快的地区和城市,银行要加强区域风险评估,适当提高贷款条件。各金融机构不得为争夺客户而随意降低贷款标准。要进一步完善房地产信贷风险管理制度,严禁对项目资本金不足、“四证”不齐等不合规的房地产企业或项目发放贷款。

  银监会主席刘明康日前还明确表示,对于房地产开发商贷款,银监会要求商业银行关注开发商的资质和信用,关注房地产开发商的抵押品,严格控制开发商的贷款程序。

  但事实上,不少像小马这样的信贷员,在执着坚持“非房地产商不放贷款”这一理论。

  “去年实行的房贷7折利率没让银行赚到钱,今年银行的盈利压力更大,我们必须多多绑定房地产开发商,确保完成信贷任务。”进入3月以来,信贷员小马每天要跑好几个地方,和他所谓的优质客户——地产公司总经理面谈,而银行对于他签下的单子,也是2000万元不嫌少、几个亿也不嫌多。

  对于银行每月必须上报给央行的放贷额度,小马认为总数不能超,但比例可以调。“我们刚刚开完会,领导授意今年加大对房地产的授信比例。今后央企不能拿地了,剩下的房地产商马上会变成香饽饽,我们不跟上,其他银行就会来抢。”而上面提到找寻去年开发商拿地的明细单,也正是为了绕开监管视线,采用迂回战术,在已有客户中“查缺补漏”。

  而国家统计局公布的数据显示,2010年1-2月全国房地产资金来源中,国内贷款达2489亿元,从占比来看,国内贷款由2009年的平均水平19.8%上升到目前的23.8%。但长江证券(000783,股吧)房地产分析师表示,与以往同期相比这个占比已经下降了2-4个百分点,2007年为26%,2008年为27%,2009年为28%,这说明银行放贷规模已明显收紧。

  信贷资金游走于监管红线边缘

  除了遍访房地产老总,银行对于监管层明确提出的禁止放贷的“雷区”也频频越过。“帮客户捂盘惜售在我们看来只是举手之劳。现在很多楼盘早已封顶但就是不开盘,主要是开发商想把这些房产卖给所谓的自己人,自己人卖自己人东西,就需要到银行办理抵押贷款手续,我们帮他们办了,就是帮了老顾客的忙。”对此,一位银行人士表示。在他看来,虽然现在银行信贷资金风险控制越来越严密,但想做手脚还是有空间的。

  “就拿现在禁止向囤地开发商提供新增贷款来说,只要把放贷的时间稍微改改,信贷照样可以放出去。”不仅如此,据该人士介绍,虽然现在央企需要退出房地产市场,“但只要不是立法的东西,就都有活路”。

  就在人们感慨“谁能让央企退出房地产”之际,国资委召开新闻发布会,宣布除16家以房地产为主业的央企外,其他78家不以房地产为主业的央企要完成阶段性任务后有序退出房地产业。

  “阶段性任务,阶段性是多久谁也不知道,就算是让他们把目前现有的单子做完就退出,谁能保证央企不能用别的方式再转回来?谁能规定我们不能给央企贷款?”一位老信贷员这样表示。

  开发商“从未感觉银行变抠了”

  “都说信贷紧了,我们并没什么感觉,不过最近确实有银行联系我们谈贷款的事,没感觉银行变抠了。”针对近日房地产信贷是否收紧后再度放松,北京几家去年曾拿过地的房企负责人做出了上述回应。

  就在上月,央行和银监会联合发文要求,对于经金融机构调查发现或经国土资源部门、建设主管部门查实,存在囤地、炒地、捂盘惜售等违法违纪行为的房地产开发企业,金融机构不得发放新增贷款,已有贷款要迅速采取保全措施。

  “现在的问题是,去年敢拿地的开发商几乎都不缺钱,不是央企就是在二级市场赚得盆满钵溢的。” 在中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云看来,目前的信贷市场基本上是买方市场,不差钱的开发商并不着急向银行过多地进行贷款,反而是银行可能从自身业务角度出发,看多未来楼市。

  国土部回应:确无监管细则

  2008年初出台的《国务院关于促进节约集约用地的通知》规定,对“房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年,完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业”,应审慎贷款和核准融资,对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。

  其中受证监会之邀,国土部对上市房企的拿地、土地使用和开发情况进行梳理和分析,作为证监会对土地融资审核把关的依据。这些信息大部分来自于上市房企的公告。

  同时,国土部还配合证监会,对部分申请IPO和再融资房地产企业中的25个涉嫌违规用地项目进行清查,核查内容包括农用地核用和征收、土地使用权取得、土地出让合同履行、国有土地使用证取得、动工和开发建设以及转让等情况。

  “根据这些工作,去年确实‘卡’了一些土地融资的企业,但由于尚未形成制度,对土地违法行为的认定标准比较简单。”国土部土地利用司司长廖永林坦言,目前在对囤地开发商的信贷及融资监管方面,确实存在一定的漏洞。

  今年国土部将会出台具体的标准,对房地产企业非法取得土地、囤地、不按时开发等土地违法行为进行认定。

  而邹晓云也表示,目前房地产企业的融资渠道不规范,制度漏洞较多,需要多个部门联合监管。“若上述标准得以出台,企业的融资门槛将会提高,但关键还是要看银行的执行力度有多大。”

  中介称二手二套房贷仍有优惠

  房地产信贷的外紧内松并不单单在一二级市场,就连向来被看做是自住型消费居多的二手房市场也不例外。

  “真没想到,都涨到这份上了,20万元还能炒房。”去年11月,手握20万元闲钱的老吴投资无门,便索性在管庄的华龙美树首付30%购买了一套35平方米的大开间,当时这套房子的总价款为52万元。

  “就上个星期,中介给我打电话说我那房子已经涨到2万元/平方米了,有人想70万元全款买,问我卖不卖。”接到中介“催卖”的电话,老吴几乎想都没想就一口答应了下来。

  而就在去办手续的过程中,中介又向老吴推荐了一套北京新天地58平方米一居室,并称能跟银行沟通打改善型住房的擦边球,帮老吴“做到三成首付”。

  于是,在同一天里,老吴先用购房者支付的房款还清了华龙美树的房贷,又与“下家”订了购买北京新天地一居室的购房协议,这一次老吴的首付比例仍然是30%,贷款利率8.5折。

  “银行给我的评估首付可以做到32万元,这样我一分不用添,就用上一笔炒房赚的就买了这套房。”在老吴看来,外界盛传的信贷收紧,完全没在自己这两买一卖的过程中体现出来,反而在此番高位炒房的过程中,信贷倒是功不可没。

  老吴的例子并不是个例。从今年1月起,北京住宅市场量价齐跌。但是,进入3月份以后,二手房市场率先回暖的势头却让业界有些意想不到。

  据北京市房地产交易管理网的统计信息显示,截至3月18日,全市二手房住宅网签总量达10650套,较去年整个3月份的8173套还要高出6.11%,而15日、17日的二手住宅网签量都超过1000套,重新回到单日“千”时代。而我爱我家市场研究中心的交易数据显示,3月上半月二手住宅交易均价为14494元/平方米,环比攀升3.76%。

  二手房市场的回暖让此前纠结的投资、投机者、中介与银行均看到了“希望”。

  上周六,记者在老吴的带领下来到通州北京新天地、华龙美树等次新房项目。

  “几乎来我们这的都是投资的,自住型的客户太少了。”帮老吴办理购房手续的某中介业务员告诉记者,3月份以来,前来询价、买房的投资者开始增加,而个人贷款也在经历了1、2月的收紧之后,本月开始有所放松。“这么说吧,只要您第二套住房的面积比之前购买的大,我们就能帮着以‘改善型’需求为由,与银行疏通,拿到三成首付和8.5折的利率。”

 

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