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地产行业愈加复杂 高地价迫使开发商多重准备

作者:义乌华睿不动产 来源:义乌房地产交易网 时间:2010-03-30 13:01:50

2010年地产业:在复杂生态中寻确定性

2010年初,眼见行业性的调控风暴已导致全国楼市成交剧减,而户籍新政及城镇化提速又给二三线城市带来巨大发展空间。多因素交集下,2010年的地产行业呈现出愈加复杂的生存状态。

一方面,两会前夕,温总理在与网友交流时直言,今年楼市频出重拳,但是他本人还担心拉不住这匹脱缰野马。
此后至两会期间,高房价和房市调控明显成政协委员关注的焦点,多份提案直指地产问题。同时,记者更了解到,两会后国家相关部委将对信贷、财税、企业融资、土地等出台更严厉的调控措施。
如银监会将严控投资投机性购房贷款、严控开发贷款;如证监会将联合国土部拟定上市公司募资管理新政。另外,《保险资金运用管理暂行办法(草案)》也已获原则通过,险资投资不动产门槛进一步提高。

除金融政策外,国土部也在酝酿新规加强房地产用地供应及监管,专项整治房企闲置土地。

在此背景下,2010年头两月,主要城市的商品房销量同比、环比均出现大幅下滑。据招商证券统计,1月重点城市成交同比、环比均普跌,北京,上海,广州和深圳同比分别下降25%、48%、52%和81%;环比下降46%、52%、36%和75%。

2月份,长城证券关注的11个重点城市平均销量环比下降52%,同比下降57%。至节后第一周,成交量虽较春节期间有6-8倍的上涨,但较1月份仍有35%-40%的降幅,同比下降24%。由此可见,2010年以来的楼市成交情况十分低迷。

但即便如此,今年二三线的房地产市场仍孕育着极大机遇。去年底,中央经济工作会议明确提出,要推进城乡一体化、放宽中小城市和城镇户籍限制,由此极大扩容二三线城市的地产投资及市场规模。对于业务重点在二三线布局的地产商而言,意义重大。

此前,已有一批先知先觉的上市房企加大二三线城市的储地力度与投资比重。他们中有全国性的大型房企如万科、保利等;有专注于中小城市布局的房企如信达地产、荣盛发展等;也有强势的区域龙头如嘉凯城、中南建设等。

此后,在统计已披露近30份房企2009年年报中,记者发现,各公司在2010年的经营计划中无一例外地提出要加大二三线城市和商业地产土地储备,并付诸行动。这折射出众房企对未来若干年的市场判断与认识已趋于一致。

在此情况下,尚在进行中的调控风暴将进一步加速行业洗牌,而前述战略领先的房企在资金链宽松的情况下可进行大规模并购已达到逆势受惠的效果。而浏览近几个月的股价表现,地产板块已整体下挫近40%。从投资价值上看,该类行业性估值体系的下滑也将使上述企业“跌”出极好的投资机遇。

高企的房价迫使不少购房人望房兴叹,不堪忍受房价之重,高企的地价,同样使开发商们陷入焦虑,不得不多种准备应对,有转战二三线城市的,有联合拿地的,还有积极收购公司、收购股权的,一定要在北京这样的一线城市拿地的话,也要动用多方关系,争取更改规划,降低开发成本。

地价飙升

2009年是北京楼市乃至全国楼市房价飙升最迅猛的一年,虽然国家统计局的数据表明,2009年全国70个大中城市房价涨幅仅1.5%,但是市场呈现出来的却是另一番景象,涨幅超过100%的项目至少有两位数,超过50%的项目更是比比皆是。
有业内人士认为,去年仅北京市而言,平均涨幅50%不算离谱,30%-40%绝对保守。

比房价更彪悍的是地价。

据CRRC统计,2009年北京市住宅用地的楼面地价呈现非常明显的上升走势,全年平均值为5611.55元/平方米,是2008年年均值的1.45倍。其中,去年2月份平均地价才仅为3202.63元/平方米,低于2008年的均值,到了12月,地价就已经飙升到8738.85元/平方米。面对这样的涨幅和速度,房价也得认输。

进入2010年,地价依然在稳步上升。据北京中原三级市场研究部统计,1月,北京住宅供应用地楼面均价达到了13305.4元/平方米。

如今,在开发商眼中,五环附近的土地已经成为优质地块的代名词,成交价正在直逼2万元/平方米。而通州、大兴、房山这些郊区的核心地段地价,基本已经进入万元时代。这意味着要想通过公开出让的方式,在北京像样点的地段拿一块稍具规模的土地,开发商至少要短期内拿出20亿元以上的资金,再加上从去年以来对公开出让地块付款方式、付款节奏的监管日益加强,即便是财大气粗的开发商,如此一笔巨款,也不是能随意拿出的。

穷则思变。

高企的地价、巨大的资金压力,迫使部分开发商开始寻找新找地办法。

转战二三线城市

2009年,保利、中海、中铁等一线房企和新兴央企开发商频频出现在北京、上海这样的一线城市土地出让市场上,但领头羊万科却很少露面,倒是二三线土地市场上,经常传出万科拿地的消息。

据万科年报称,2009年,万科新获取项目多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市,主动规避了部分热点城市争夺过于激烈的土地。

根据万科地产总裁郁亮的解释,这是因为万科坚持了“宁可错过,决不拿错”的原则,综合考虑土地价格、收益空间和开发风险后才出手。因此,万科2009年新增项目的平均楼面地价约2401元/平方米左右,较2007年下降三成。

郁亮表示,2010年,万科还将继续坚持这样的原则。

万科的选择并非个例。楼市新秀龙湖地产在大举进军北京、上海这样的一线城市的同时,悄然深入二三线城市布局。据其高管解释,一方面是看好了二三线城市的未来发展,另一方面也是为了平衡一线城市拿地的压力。他表示,风险和收益是相对的,二三线城市地价成本低,但产品做好了,收益率并不低。据其透露,龙湖在常州、无锡拿的土地未来收益率不会比一线城市低。

联合拿地

2009年12月22日,由富力、雅居乐和碧桂园组成的“民企联合体”,以255亿的总价拿下广州亚运村地块。业内普遍认为,这一辉煌估计三五年内不会有地块能打破。255亿的成交额,不仅创了国内土地转让价最高纪录,也透露出面对高单价高总价的一线城市优质地块,联合拿地将成为一种必然的趋势。

北京中服地块,起价就50亿元,业内预计成交价格至少要在80亿元。招标文件中规定必须由一家房企和另一家金融机构联合拿地的要求,引发了颇多争议,但就算没有这条,业内能一下拿出这么一笔巨款的房企,绝对是凤毛麟角。而且,如此一笔巨款压在土地上,企业的经营压力可想而知。

北京龙湖地产市场总监魏健认为,目前土地单价总价较高的现状和支付条款日益严格的监管力度,都是企业联合拿地的原因。实力较差的企业没有能力独立拿地,大开发商则会考虑降低风险、减轻资金压力。“大龙地产如果是联合拿地,也就不会因为交不起地价款导致土地被没收了。”

联合拿地,就意味着分享利润,如果企业能选择独立拿地,肯定不会选择联合拿地,如今,迫使吃惯了独食的开发商们联手,只是因为地价太高了。

曲线拿地

中国的土地市场一直有明暗两个,一个是政府控制的公开土地交易市场,还有一个,就是二级市场。

据华睿不地产三级市场研究部透露,最近很多公司都希望通过并购、股权转让的方式获得土地。据其分析,开发商积极拿地主要还是看好楼市,但拍地成本太高,就不得不想别的办法获得相对低价的土地,“反正土地供应也不光是拍卖的那些”。

其实市场上一直存在这种方式,把有地但没钱的公司和有钱但没地的公司结合起来,各取所需。随着地价的不断飙升,这种方式增加的趋势愈发明显。

去年SOHO中国虽然在土地公开市场屡屡受挫,但是通过并购、股权收购等方式,却获得了多个北京、上海核心区域的项目。华业地产目前在通州热销的华业东方玫瑰也是通过同样方式获得的。

有业内人士告诉记者,进入2010年以来,已经有10多家企业的相关负责人向其打听有没有优质地块转让的信息了。“以前业内类似的情况也有,但是没有现在这么频繁,现在地价的压力太大了。”

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