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手握1575亿预收款 开发商心里不慌

作者:义乌华睿不动产 来源:义乌房地产交易网 时间:2010-03-31 14:39:28

 

去年楼市的火爆行情为开发商今年的业绩奠定了厚厚的基石。截至3月29日,沪深两市已有71家房地产上市公司公布了2009年年报,累计实现预收账款1575.72亿元,同比增长98.05%,大部分将在今年内转化成业绩。在业绩有保障的基础上,各家开发商纷纷加快开发节奏,上调2010年的新开工面积,补库存持续进行。


预收款创新高


预收账款的增长,不仅为房企提供了后续投资资金,也为下一步业绩增长提供了保障。数据显示,71家上市房企2009年累计实现营业收入2085.99亿元,同比增长18.45%。预示未来销售业绩的预收账款同比增长98.05%。预收账款与营业收入之比达到了75.54%,创下了近年来的新高,相比2008年提高了30个百分点。而在上一个地产高峰2007年,这71家房企预收账款与营业收入之比为58.64%。


正是期房预售制的存在,使得预收账款成为反映房企未来业绩的重要指标。2001年,建设部明确了商品房预售制度的相应细则,商品房预售逐渐规范。数据显示,当时上市房企预收账款与营业收入之比仅为17.81%。此后,这一比例基本呈现逐年上升的态势,2005年后维持在50%左右。


从年报看,近七成房企预收账款的增速都超过了营业收入的增速,共有33家房企预收账款与营业收入之比超过100%。珠江实业和冠城大通等8家公司的预收账款同比增幅超过10倍,有37家房地产上市公司的预收账款同比增速超过100%。


实际上,由于行业的特殊性,开发商的预收账款比营业收入更能直接反映企业当期的销售情况。根据会计准则的要求,房地产开发企业收入的确认主要体现在风险转移的时点,应该满足取得商品房预售许可证;工程竣工并验收合格;履行了销售合同规定的义务并已交付;价款已经取得或确信可以取得等条件。


业内人士指出,由于不同的开发商对于销售确认的时机选择不同,不少上市房企在去年销量大增、业绩迅速反弹之时一改以往较为激进的销售确认方法,主动收敛账面增速以平滑利润,资产负债表上由此多出了巨额预收账款。


以房企四龙头为例,除了尚未公布年报的招商地产,保利地产2009年的营业收入增幅最大,为48.11%,其预收账款同比增幅则达到204.44%。金地集团营收增幅为23.93%,预收账款的增幅也高达129.70%。稍有不同的是万科,公司2009年营业收入同比增长19.25%,预收账款增幅仅为32.53%,预收账款与营业收入之比为64.92%,而保利和金地则分别为129.77%和102.17%。仔细分析,这也源于万科一贯保守稳健的经营风格,而且公司也在强调由规模速度型发展向质量效益型的转变。粗略统计,公司预计于2010年一季度竣工的项目有12个,涉及的预收账款为97.54亿元。而2009年同期仅有9个项目竣工,涉及的预收账款约为50.96亿元。如果这部分预收账款逐步在一、二季度结转,将提升公司的业绩。


国信证券研究员方焱表示,去年大部分合同销售额在2010年才能结转为营业收入,再加上去年一季度上市房企整体盈利基数偏低,地产股在今年的业绩会更为靓丽。


开工加快会否逆转供求


去年楼市销售火热,市场供不应求,各家开发商纷纷加快开发节奏。2009年全国住宅新开工面积和竣工面积分别为9.25亿平方米和5.77亿平方米,同比分别增长10.5%和6.2%。


随着年报披露,各家开发商继续上调2010年的新开工面积,投资热情继续高涨。万科在不久前公布的年报中表示,预计2010年新开工面积855万平方米,较2009年开工面积增长52.5%。但由于整体竣工时点相对开工时点、销售时点将有所延后,预计2010年竣工面积504万平方米,较2009年有所下降。


早在2009年初,万科制定的当年年度计划新开工面积为403万平方米,竣工面积619万平方米。随着开工加快,万科2009年实际完成新开工面积560.9万平方米,较年初计划增加了39.2%。


对于当前市场供求关系,万科称,根据万科对14个重点城市的观察,14城市2009年的住宅成交批售比,即商品住宅销售面积/新房批准预售面积为1.51,远高于2007年的1.04和08年的0.63。这说明需求相对旺盛。


频频购地的香港上市公司中国海外发展今年的新开工计划甚至超过了万科。董事局主席孔庆平表示,2010年中海预计新开工面积900万平方米,今年的销售面积不少于480万平方米。同时,中海预计今年将新增土地储备不少于600万平方米,并进入内地三到四个新的城市,截至3月18日年报公布时,今年以来中海已在国内8个城市购入9块地皮,可供开发的楼面面积260万平方米。


金地集团同样大幅调高新开工计划。金地集团表示,2010年主要开发项目共有43个,计划新开工面积388.85万平方米、计划竣工面积190.8万平方米,分别较2009年大幅增加175%、91%。


对于开工面积会否持续增加,市场供求关系会否发生逆转,研究机构持有不同看法。国信证券表示,2009年二季度开始的新开工复苏及下半年土地市场的火热,将导致2010年的新开工和房地产投资显著增长,各月份的累积增幅在2009年末的基础上将持续扩大。


而联合证券则认为,2009年12月份单月新开工面积再创历史新高,反映了开发商在2009年良好销售的刺激下普遍加快开工。虽然新开工同步指数依然保持增长势头,但新开工领先指数已开始趋平,显示未来新开工面积增速将放缓。


国金证券提出,政府对投资购房的抑制和舆论的压力将会逐步改变开发商的预期,企业未来新开工意愿也会降低。预计2010年新开工面积同比增幅为5-10%,考虑基数的影响,新开工同比增长未来表现会前高后低。


补库存持续进行


由于去年楼市放量成交,开发商经历了快速去库存的过程。现如今,补库存已经成为房企的重要任务。


数据显示,71家房企存货总计为4592.94亿元,同比增长20.65%。其中,在建产品的比重同比有所上升,但涨幅有限。值得注意的是,虽然存货总量同比有所上升,但存货占总资产的比重为57.91%,同比下降了5个百分点。


由于可售资源不断消化,市场存货量不断下降,目前多数城市的存货量处于近年来的历史低位。数据显示,京沪深一线大城市的可售面积分别为1940万平方米、450万平方米和350万平方米,均处于历史低位,开发商补库存在当前显得尤为迫切。


万科相关人士也表示,2009年以来销售形势良好,企业可售资源普遍处于低位,万科存在回补可售存货到合理水平的实际需要。


在2008年,存货所带来的跌价曾是开发商的业绩杀手,但今年已经转变为业绩的重要推手。2009年,有43家房企披露了存货跌价准备情况,共计提存货跌价准备16.96亿元,而2008年仅万科一家就计提了12.41亿元的存货跌价准备。在去年年底,万科对9个项目计提的跌价准备予以全额冲回,涉及金额达到6.14亿元。


专家指出,房地产市场在经历强劲复苏后,各大城市的库存商品房源已基本消化完毕。房地产上市公司应该在土地储备和动态销售之间保持相对平衡的关系,以减少未来可能存在的资金链风险。


券商:二季度供需矛盾趋缓


今年一季度,我国很多城市的住宅成交量同比都出现了大幅回落。不过对于即将到来的二季度,大部分券商仍表示乐观,预计二季度新增供应将有大幅改善,供需矛盾将趋缓。


长城证券研究报告显示,1-2月成交量的下滑和3月的回升,主要受到季节性因素的影响。此外,政策调整和高房价都对购买力产生了负面影响,而目前库存接近最低水平,货源不足也直接导致了销量的下降。不过随着去年下半年新开工项目的逐渐面市,二季度新房供应状况将有大幅改善。


"从过去10年全国楼市住宅销量来看,二季度都远高于一季度。"长城证券分析师刘昆认为,二季度的销量将随新增供应的改善而环比上升。但在同比方面,预计重点城市销量将有15%-20%的下滑。同时,二季度的房价整体将维持高位盘整,部分热点地区房价仍会继续攀升。


世纪证券预测,在经历一季度成交量下滑之后,随着二季度销售旺季的来临和2009年新增的新开工面积陆续进入供应期,商品房成交量将会逐步回升。CPI的持续上涨,通货膨胀压力不断加大,房地产仍是抵御通货膨胀的有效品种。


浙商证券则认为,1-2月的商品房销售竣工比为1.17,同比上升了0.26,较去年12月上升了0.46,显示出当前商品房供不应求的局面。结合2008-2009年相对较低水平的新开工面积,全国性的新增商品房有效供给在2010年三季度前难以有效缓解,房价继续维持"稳中有升"态势可能性很大。


银河证券分析师丁文表示,2010年政府对房地产的调控将会较为谨慎,以避免对经济的打击。在宽货币、稳信贷的政策下流动性仍然较为充裕,人民币升值预期强烈,加上通货膨胀预期,今年房地产将会在高位进行温和调整。


房地产风险密集复地谋变"投资开发集团"


面对房价的高企和政策的频繁变动,涉水最深的地产大佬们无疑对风险的感受也最深,纷纷寻找应对风险之道。正积极推进回归A股工作的复地集团,将未来十年的发展战略定位为"投资和开发业务齐头并进,寻求风险管理下的高增长"。


其含义是,在开发业务方面,复地未来还是坚持以住宅开发为主,但未来利润构成中,私募房地产基金、股权投资等将会占到相当比重。


未来投资或撑半壁江山


在复地集团的新十年战略中,"投资"、"开发"双核驱动成了核心战略方向,这体现出复地集团对投资业务的重视程度。而在这种重视的背后,则隐含着复地集团对风险管理的高度重视。


"我们十年战略的一个目标就是,到2019年,复地集团的利润来源中,有四成来自于投资业务。"复地集团总裁范伟告诉中国证券报记者,"投资业务将着重于投资价值的发现和投资后的管理提升,坚持价值投资、周期型投资和整合产业资源的投资原则,采取投融资相结合的方式,加强战略合作并购。"


范伟所看重的投资业务主要包括两块:私募房地产基金和对房地产企业的股权投资。私募房地产基金方面,复地集团已有先例:2009年8月,复地集团发起成立国内首只私募房地产基金,共募资5.5亿元人民币。该私募基金的投资方向紧跟复地集团的开发业务,目前基金所募集的资金已经基本投放完毕,主要用于参股复地的南京以及成都项目,该私募基金的主要管理者来自于复地当年的合作方--荷兰ING房地产基金。


在房地产企业股权投资方面,复地集团对上海证大的投资则为业内津津乐道:今年1月份,复地集团旗下全资附属公司中合置业有限公司认购上海证大15.5亿股配售新股,所持上海证大股份由8.47%升至19.68%。而在2月份,上海证大就以92.2亿元竞得上海外滩地王,令业内侧目。


不过,在范伟看来,这与复地集团的十年战略相比,只是小试牛刀。范伟说,在香港股市,经常出现房地产上市公司的股权价值比其实物资产存在较大折扣的现象,这时就是投资良机。不仅如此,中国还有许多未上市的房地产企业,其中优质公司也值得纳入投资视野。因此,在未来十年中,复地集团会积极寻找这方面的投资机会。


而在私募基金上,中国富裕阶层对房地产的投资热情很高,令范伟对私募基金的前景非常看好。"过去他们能够参与的渠道,只是通过购买房地产股票或自己投资买房子,而未来房地产投资基金将衍生一个新的渠道,这个新的渠道是有非常广阔的市场需求。而复地在同行中算是比较早做房地产私募基金的,希望能够抓住这个先机。去年我们已经有比较成功的尝试,未来这方面将会加大规模。"范伟说。


开发业务"保重点"


在房地产开发业务上,复地集团更强调风险控制和优化管理。范伟表示,复地集团新战略中,对开发业务的定位十分明确,即聚焦重点区域,采用中短期项目为主、长线战略储备相结合的方式,通过管理的持续优化提升开发速度,通过产品附加值提高回报率。


"未来,复地将继续改善项目周转速度、优化组织设置和业务管控模式,保持合理的项目储备和稳健的财务结构。"范伟说,"复地制定了房地产开发业务在全国'三个层面'布局的战略,即未来公司的房地产开发业务将布局于超大型核心城市、区域中心城市以及长三角重要城市。目前复地已经完成在全国十一个城市的战略布局,而全国化战略布局将有利于降低复地业务的地域性风险。"


对于今年房地产的走势,范伟表示,中国宏观经济层面已逐步摆脱金融海啸的影响,显示强劲的复苏势头。尽管中央和地方政府出台了一系列的房地产调控政策,但长远来看,中国房地产整体仍然供应不足,城市化带来的刚性需求、财富快速积累下的中产阶层的改善和投资需求仍然旺盛,二线城市房地产市场的发展也已进入快速的通道。所以复地对2010年的发展前景保持谨慎乐观态度。

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