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各国楼市考问中国房价

作者:义乌华睿不动产 来源:义乌房地产交易网 时间:2010-03-31 14:41:22

从两会到各讨论区,从总理到各代表委员,从省部级官员到房地产商对房价表态:“抑制房价铁了心”――成为两会惠民焦点。住房和城乡建设部部长姜伟新对稳定未来房价持坚定的态度:“要稳定,肯定要稳定!总理都说了,房价必须保持一个合理的程度。不稳定怎么行!不行也得行!”

从美国房地产市场崩塌,到次贷危机,再一路升级至金融危机和经济危机,两年多来,这个全球性漩涡,几乎没有人能置身事外。各国房地产泡沫接二连三地破灭,房市中芸芸众生的悲喜变幻,各国经济的底牌以楼市为晴雨表。纵观世界各国,凡是房地产市场发展健全和公共住房解决得好的国家,都是把房地产作为国家社会政策的一部分。这些国家并不把房地产看成是其经济增长和发展的一个重要资源,就是说,房地产对GDP的贡献不是这些国家政府的首要考量,首要的考量是社会稳定、和谐发展和社会成员的居住权。

请政府和房地产商与国民一起扫描各国楼市现状,一起学习各国房地产成功惠民政策。

德国:地产波澜不惊

与美英等国房价大幅下跌相比,德国房价的走势在此次经济危机中显得尚属稳健。其实,长期以来,德国房价一直保持着基本稳定加小幅波动的状态,在危机爆发前的几年中没有出现过大幅飙升的行情,基本未出现过泡沫,没有大幅下跌。

统计数据显示,德国超过50%的家庭是租房居住的,这一比例在年轻人中更高。原因是,德国法律给予承租人近乎完美的保障,房屋承租人对房屋的各项权利属于受宪法保护的财产权。

德国宪法规定,德国是一个社会福利国家。德国政府在国民住房方面也努力落实这项原则。不论是租房、买房还是自主建房,都有各式各样的补贴。其中,“安居补贴”是曾经适用最广泛的一种补贴。它是对经济困难的房客和自主建房者提供的补助。2004年,约有350万户德国家庭享受到了这一补贴,当年全德国此项补贴金额也达到了51.9亿欧元。

目前,社会廉租房项目是由各地方政府实施,凡家庭人均收入低于一定数额的人,均可向当地的区县政府相关机构申请租社会廉租房。

在德国买卖、持有房地产,特别是持有多套房地产,要额外缴纳不少税赋,这大大抑制了投机者的炒房、炒地行为。

法国:购房时机显现

与欧盟邻国相比,法国房地产市场显示出更强的抵御危机能力。随着经济缓慢复苏,以及政府推出的多项激励措施,法国房市呈现触底反弹迹象。

次贷危机中法国房市受冲击程度比较有限,这与法国自身房地产格局密切相关。法国是一个自有房比率比较低的国家,仅有约一半的法国家庭拥有自己的住房,很多人都是租赁房屋。同时,法国房屋租赁市场十分发达,不少投资者买房的主要目的是出租而不是投机炒房,这在很大程度上遏制了房价的暴涨暴跌。近年来为鼓励民众购房,法国政府不断推出优惠政策,遏制了房市暴跌。

从2009年第四季度开始,随着政府刺激政策相继出台、房价走低以及房贷利率降到近十几年来的低点,购房好时机已经显现。

英国:房价上涨难持

受金融危机的冲击,英国房地产市场2008年出现大滑坡,价格下跌20%,成交量也几乎下降了一半。不过,2009年房市出现好转,价格有望获得3%~4%的涨幅,但销量仍可能比正常年份低25%。

有专业人士表示,2009年11月起英国房价开始走高,主要原因有两点。一是低利率,英国央行已经将基准利率调低至0.5%,这就给银行和其他放贷机构提供了调整抵押房贷利率的空间;二是市场出现供不应求,由于购房成本下降,很多租住房子的人加入了购房者行列,但可供销售的房子很少,因为房地产商不太愿意在房价较低的时候把房子拿到市场上出售。 

新西兰:冷暖交替维稳

新西兰房市活跃起来是因为大量移民的涌入,导致房地产价格连年升温,新房也一幢幢建造了起来。但移民买房也导致整个新西兰房市出现了地区之间的不平衡。这次金融危机中,新西兰经济仍有增长迹象,房地产业已经开始复苏。  

数据显示,2009年9月,新西兰的房屋中间价为35万新西兰元/套(幢)(1新西兰元约合0.7185美元),而8月份为34.675万新西兰元/套(幢)。9月的房价还比上年同期上升了6.1%。 

经济学家认为,2009年9月份房屋中间价的上升,只能说明某个特定时期的房屋价位,他们对目前的房地产市场依旧不乐观,主要原因是经济危机导致失业率攀升――2009年二季度达到6%,创下了1999年以来的最高纪录。专家预测,新西兰房地产市场要完全稳定下来,或许还要两三年时间。

新加坡:全民享受住房

新加坡是亚洲社会房地产市场发展得最健康的国家。学习了欧洲公共住房的成功经验,结合自身国情,创造了独一无二的公共住房制度。如果说在西方社会,公共住房主要是为了社会弱势群体,那么在新加坡,公共住房是为全体社会成员,80%以上的家庭住在公共住房。公共住房投资是新加坡社会性投资的最为重要的一个环节。应当指出的是,新加坡住房政策的指导思想就是“居者有其屋”的传统儒家思想。


欧洲一些国家在早期也是把房地产作为经济增长来源,也同样产生了诸多社会问题。随着原始资本主义向福利资本主义转型,住房政策,尤其是公共住房政策越来越成为国家社会政策的一部分。到今天,很多国家尤其是北欧国家,房地产完全属于社会政策,房地产对经济增长的考量已经变得不那么重要。可以说,那些把公共住房仅仅看成是对穷人救济的福利国家,不仅“公共住房政策”无法推行,出台任何房地产和住房惠民政策都将无法成功实施。扫描全球房市,反观中国房难。由于地方政府高擎“房地产GDP主义”大旗,中央出台一系列惠民政策,例如“廉租房”、“廉价房”等,无法落实和兑现给国民,从而剥夺了国民的“住房权”,同时,房地产原有的“社会公共性”和“空间居住权”更显得力不从心。房地产开发商宁可处处“广厦万千空空”,也不让国民“居者有其屋”。期盼中国房地产校正角度,站在黎民百姓“居者有其屋”的思想高度,建造更多的“万千广厦”,并让万千百姓搬进“万千广厦”。

企望中国房地产给中央一个交待!给政府一个交待!给总理一个交待!给国民一个交待!给社会一个交待!

 

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