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房地产精英对话:中国房地产最终去向何方?

作者: 来源: 时间:2010-08-12 14:53:42

 

严厉的调控之下,中国房地产再次陷入了短暂的迷茫和观望中。中国房地产最终去向何方?我们进行首场地产精英对话。接下来我们有请嘉宾主持,著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生:以及我们的嘉宾:中国房地产业协会朱中一先生、中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲先生、恒隆地产董事长陈启宗先生、金地集团董事长凌克先生、今典集团董事长张宝全先生、万科副总裁肖莉女士、盛高公司董事长总经理谢世东先生、前瑞银集团亚太区主席蔡洪平先生、星河湾副总裁梁上燕女士、每日经济新闻报社总编辑陈舒平先生。

巴曙松:谢谢主持人。刚才陈启宗一上来就装傻,他其实是香港最优秀的房地产商。所以我想我学会了,我问一些大家看起来很傻的问题,可能还有意思。刚才老任说问点有意思的问题,问点大家觉得有趣的问题。我就想时间也不够多,采取什么形式呢?还是提提问,大家再互动说一说。我先利用主持人特权,把我迷惑的问题逐一问一下。先问陈启宗先生,我在香港待了六年,我知道你在香港人缘很好,为什么你写了30封信一个人都没有来,是香港地产商对国内市场害怕,还是觉得我们房地产做的不行。还是说他们在国内没有你了解,比你差太多,不跟你玩了。

陈启宗:其实不是他们不跟国内房地产商有来往,我不认识内地房地产,我必须要知道他们在想什么、做什么,要不然我们不能在内地存活下去,那我来的原因。他们不来,我想不应该是因为我陈某人请他们而不来。有一件事是对的,香港地产商还没有把注意力完全集中在内地,还是香港为主,内地为辅。我认为是错的。香港市场是小的、成熟市场,内地市场是大的市场、不成熟的市场,内地市场机会多得很,所以一定要来内地。

朱中一:我们协会跟香港方面、澳门方面、台湾方面商定8月18-20号在香港举办一个两岸四地的房地产论坛,在那个论坛上,香港方面参加的人很多。我们内地也组织一些企业去,甚至澳门、台湾也组织一些人去。可能他们认为有这个交流的机会了,也是一个原因。

巴曙松:很久没见万科的肖总,我先把我疑惑的问题请教完,然后再现场提问或者相互插话。今天万科带动深市翻红,万科带动地产股上涨。披露的业绩比后面几名销售进展情况非常好,我猜测你们是不是在价格机制上非常灵活,主动对市场做了一些调整,只是不说,或者对市场下半年或者明年的看法什么样子,你们作为一个开发量最大的企业,你的做法,对市场的看法,能不能给大家讲一讲。

肖莉:因为我们在周二的时候出了一个中期报告,这个中期报告最亮丽的一点是我们在今年上半年一个销售的情况,其实这个销售情况我们在之前已经公布过了,6、7月份都卖了80多亿,这个是相当不错的。这个只是面上的东西。核心的东西,投资者通过07、08年调整之后,他看到了万科对调整的适应,就是不仅仅只是一个快速反应,我们在08年是快速反应的话,显然这一轮中间万科整个对调整的适应性非常大的提升。不仅表现在我们能够顺应市场,同时也表现在我们通过这两三年调整,比方我们有一个“三不政策”,不囤地、不捂盘、不拿地王。今年上半年我们也拿了800万平方米土地,2300元价格,这反映万科在拿地方面越来越成。另外在价格上,新政之后,万科的平均房价,5、6月份比前4月份房价的价格下调了14%,如果考虑到高端房这块,相对来说卖的量减少了,大概价格是10%-12%左右。当然他不存在一个降价,其实目前整个市场的状况存量非常的低,所以对于开发商来说他不存在原来什么价钱,现在要降到多少价。而是一个对新的楼盘怎么采取一个合理的定价。所以我们认为在接下来我们怎么看下半年、怎么看这个市场,我们还是会坚持我们刚才说的不捂盘策略,首先这个盘推出来,第一个月卖掉60%。定价我们非常灵活,之前媒体都说万一有没有统一的政策,没有。比方我们最近在北京一个项目,我们在2、3月份就做积累,半年后才销售,这样都销售掉了。积累过程中我们会清楚知道客户愿意用什么价格来买。6月份我们销售比例达到了68%,7月份销售超过70%,就说明万科的定价跟我们坚持的原则,就是总部定原则,原则你要60%。对于下半年我们还是会认为不能存有任何对于政策的侥幸心理。政府放宽政策,有这样想法是非常有风险的想法,还是要积极面对,而且下半年供应量会大幅度上升,价格比较稳。原因有比较供应量的问题。特别是9月份后大量增加新盘入市,所以应该对市场抱有敬畏。

巴曙松:刚才肖总提了一句高端房不好卖,梁总,现在我们国家的统计,就统计新开盘,你们卖的比较好,是不是把当地房价也带起来了,还是有其他效果,或者你们销售情况怎么样?怎么看待下一步高端房的态势?

梁上燕:的的确确刚才陈老师所说,但是不赞成一点是一星期卖50亿。不是说卖的快,那是一年前就开始积累。总共整个盘50亿其实只用了13个月,我想这也是一个世界的记录。但是园林绿化做到多少?29万平方米。这是一个让全世界见了都为之震撼的产品。是过去十年,星河湾基础上的一个爆发。这些的积累跟今天很多专家所讲,这种回归,大家对土地的珍惜、对产品的用心,这一点是值得我们思考的。

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