金融海啸引起的租户需求下降，已令北京写字楼市场风雨飘零。危机下，企业客户的心态发生了转变，他们对项目的选择更加谨慎，更为挑剔，观望情绪蔓延开来。“在需求看来，当前价钱是第一位的！”置信机构副总经理张勃直言，“150元/平米。月（含物业费）的合同价已是一道坎儿。”

　　租金NO.1

　　从2008年下半年伊始，在全球金融危机和供应量激增的双重冲击下，北京写字楼市场出现空置面积增大、租金下降等现象，但是，情况并不像许多人想象的那么糟糕。“市面上，各行企业虽然业绩都有所减退，但大多都能维持正常运营，缩租现象极少发生，破产退租的情况更是少之又少。

部分行业企业，如金融、能源、通讯、医药、传媒、咨询管理、律师行等，甚至能够逆势扩租。”

　　21世纪不动产北京中天大业高级策划经理梁晓林认为，导致本轮写字楼市场深度调整的原因，并非是市场上的需求总量发生了根本性的变化。事实上，北京市写字楼的需求仍在增长，只是增长幅度放缓，加上新增供应仍然源源不断推出，才给人“需求萎缩”的印象。“更根本的则是，写字楼客户的心态发生了变化，在危机之下，他们变得更谨慎、更挑剔、却也更能凑合了。”

　　据21世纪不动产北京中天大业市场观察，目前市场上因成立新企业、新进京企业、企业扩张、企业重组等产生的新增需求不多，潜在的客户主要来源于租约到期的客户流动。“租约到期后一定要搬离的刚性需求客户，比例已经大幅减少，仅占15%～20%；需要通过考察市场进行比较后再做决定的客户比例则大幅上升到了近60%，而且这部分客户中最终选择与原项目续租的也占据了绝大部分；那些根本没有搬迁意愿的客户，比例也上升到了20%～25%.”

　　而对于那些有意愿搬迁的企业来说，150元/平米。月，或者说是5元/平米。日，并且含物业费的合同价（非净值）已经是一个分水岭。“实际上，开发商如果期望租金价格比5元/平米。日的‘指标’更高，哪怕仅仅高出一两毛钱，谈判都会非常艰难。”在张勃看来，很多客户都希望写字楼的租金从5元/平米。日降价到2-3元/平米。日；而开发商认为5元/平米。日的租金已经到底了。

　　于是，开发商便采用瞒天过海之招。往往在签订合同的时候，附上免租期、装修期，甚至承诺带精装、送车位、面积少算等优惠条件，也绝不愿意把实际的合同价格签低。张勃对此的解释是，即使因为多种优惠条件，楼宇实际租金仅为3元/平米。日，但只要合同上签订的租金价格是5元/平米。日，那么，一旦需要调价，其基础价格将是这个5元/平米。日。开发商可以在5元/平米。日的基础上根据需要上涨或下调5%～10%，很明显，对于开发商而已，这比以3元/平米。日为基准租金价格要合适得多。

　　“此次的金融危机给了所有的企业一个警示，越来越多的企业加强了风险意识，在选址时更注重获得一个长远的解决方案： 未来续租、扩租租金的涨幅成为更多企业选址关注的重点。”第一太平戴维斯北京商业楼宇部高级经理温书阅提醒，“开发商给出的条件永远需要与市场接轨，任何违背市场的条件最终会得到来自市场的教训。”

　　轨道交通成为必要条件

　　近年北京市城市发展的最大成就便是轨道交通得到了极大发展，地铁1、2、5、10、13、八通线、机场快轨已经投入运营，地铁4号线即将建成通车，地铁6、9、15号线等正在抓紧建设。目前北京市几大商圈——CBD、金融街、中关村、燕莎、东二环、东长安街、亚奥等都已经实现了地铁全覆盖。

　　“以往轨道交通线路较少的情况下，燕莎、中关村等区域仍能通过独特的区域优势来吸引企业入驻。”梁晓林告诉《地产》记者，“但在现今，轨道交通是否便利甚至成为一票否决的关键因素。”那些没有轨道交通，或通达地铁站距离在10分钟之外的项目，在竞争中处于非常劣势的地位。这种劣势也许只能通过让价来进行弥补，在同等条件下，有无轨道交通导致的价格差距，可达10%左右！

　　轨道交通的大发展也让新兴商圈如鱼得水。温书阅认为，目前传统区域供应量过分集中，空置率高，交通压力大。而与之相比，一些新兴商圈，例如亚奥商圈，写字楼现存量和新供应量相对有限，服务配套上优于传统商圈；奥运支线的开通更使得该区域的公共交通有了与CBD、金融街商圈一较高低的资本。很多传统区域内的知名企业已经把目光锁定在该区域盘古大观等几个新写字楼上。

　　“综合来看，各大商圈对比其他区域的区位优势已经明显淡化。目前客户在选择区位时，除了原住区域倾向依然明显外，对所在行政区域的看重更甚于对商圈的偏好。”梁晓林的给出的理由是，企业客户在享受各项优惠政策，或者纳税申报事项审批时，是按照行政区域进行划分的。

　　两个有力加分项

　　新增写字楼的硬件水平逐年提升，但记者通过市场调查发现，硬件标准并不是企业选址的最关键决定因素。

　　温书阅表示，除了地理位置等不可变因素外，楼宇的物业服务水平和管理水平在一定程度上成为企业选址的关键因素之一。例如CBD的国贸一座、二座，京汇大厦等等，虽然已经入市多年，但凭借其专业的管理，出色的服务，依然受到众多国际知名企业的青睐，在租金上依旧能保持较高的水平。

　　梁晓林赞同该说法，物业管理公司的品牌和对项目环境的第一印象对客户对该项目物业管理水平的评价至关重要。楼宇保安、前台的形象，大堂、电梯厅、公共卫生间等公共区域整洁程度，是客户最容易判断项目物业管理水平的重要细节。另外，目前禁烟活动越来越深入人心，写字楼基本是“全面禁烟”，如果楼宇能为吸烟人士提供专门的吸烟区，很可能会极大地提高客户对项目的印象分——因为企业高层管理人员大多都是烟民。

　　“商业、商务配套是否成熟完善，同样是企业选址时非常重要的关键因素，尤其是经营良好的商业能给项目带来旺盛的人气，会对客户看房时留下好的印象。这点对于成熟的旧楼而言优势更多。”

　　梁晓林建议，新入市项目应充分商业配套，在招租中做到商业先行，力争在竣工交付时商业租户分已经确定，并与大厦同步开放迎客，从而在人气和便利度方面增加客户信心。